La adquisición de un terreno, es la base para construir una vivienda o para invertir, el cual pasará a ser parte de tu patrimonio personal. Esta compra es una decisión importante en la que debes revisar todas las opciones, realizando un análisis antes, durante y después de la compra del terreno.

Un punto importante al momento de adquirir un terreno o parcela, es saber su procedencia, ya que esto puede pasar de ser un sueño a una pesadilla. Actualmente se ha dado a conocer una cantidad aterradora de estafas por la venta de loteos irregulares en todo el país.

Los loteos irregulares o también conocidos como “loteos brujos”, atentan contra las normas establecidas por el Plan Regulador y nuestro perjuicio propio, transformándonos en víctimas de un delito que pone en riesgo nuestro patrimonio económico. 

A través de este comunicado, PortalTerreno te invita a descubrir y conocer más sobre este tipo de terrenos:

¿Qué son los loteos irregulares o también conocidos como loteos “brujos”?

Según el Ministerio de Bienes Nacionales de Chile, se definen como subdivisiones de terreno que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la Municipalidad correspondiente. Estos terrenos no poseen delimitaciones claras de calles, tampoco acceso a espacios públicos ni a servicios básicos como: alcantarillado, agua potable, luz, entre otros.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones (Art. 138º) sanciona a todo aquel que realice actos o contratos que tengan por finalidad transferir el dominio con el objeto de crear nuevas poblaciones o comunidades en contravención a las normas urbanísticas. 

¿Cómo reconocer un loteo “brujo”?

Si la superficie del terreno que vas a adquirir es menor a 5.000 m2, en una zona no urbana, la recomendación es no comprar. Por ley, se sabe que el tamaño mínimo para subdividir un terreno en zona rural debe ser de a lo menos media hectárea (5.000 metros cuadrados), y que no cumplen con el DL 3.516, que establece el panorama normativo de división de predios rústicos.

Por otra parte, los precios de estos terrenos sirven de enganche para las víctimas, ya que algunos son un 50% más baratos que el mercado.  

Recomendaciones para una compra segura

Es vital asegurarse el estado de la propiedad que vas a adquirir. Es necesario leer detenidamente las escrituras del nuevo terreno y verificar que todo lo mencionado esté correcto, esto quiere decir que, deben coincidir las medidas que se especifican en las escrituras, con las medidas ofrecidas en el terreno.

Pregunta sobre la legalidad del activo que pretendes comprar a los organismos que están a cargo, es decir, al Conservador de Bienes Raíces, municipalidades, entre otros. Debes exigir toda la documentación legal del terreno, que éste no tenga deudas anteriores y que el terreno cumpla con todas las condiciones legales para construir o explotar.
Visitarlo más de una vez y asesorarse con abogados o expertos que se relacionen con el tema. Un estudio de títulos, preferiblemente con un abogado, es siempre la mejor alternativa para saber el estado legal de un terreno.
Antes de invertir es importante indagar en todo lo relacionado a los alrededores. Por ejemplo, en los loteos siempre existen comités entre vecinos para tomar decisiones como reparaciones de camino, regadíos, seguridad, etc.
Solicitar los títulos de dominio y verificar si es que estos tienen 10 años de antigüedad, para así asegurarse de que todo está en orden.
Es super importante no confundir las dos maneras de entender de forma legal que un terreno está en regla, el título de dominio y cesión de derechos. En el primero eres dueño en su totalidad de la propiedad (puedes vender, heredar, hacer uso como quieras del terreno). Si te otorgan una cesión de derechos, sólo dispones de un porcentaje del terreno o inmueble, para su uso, pero no eres dueño de nada. Este es un punto clave, ya que hoy en día la cesión de derechos se ha hecho común, pero hay que tener especial cuidado en esto para evitar pasar malos ratos, ya que solo se posee derechos pero no se es dueño.

Es importante que estés en conocimiento si es que fuiste víctima de una venta ilegal, que no puedes construir en un loteo irregular a pesar de haber hecho la compra, ya que estos no cumplen con la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En muchos casos no cuentan con los servicios básicos, como luz, agua y servicios sanitarios.

Sí deseas denunciar un loteo irregular, puedes realizarlo directamente de la página del Ministerio de Bienes Nacionales en el siguiente enlace